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Acheter ou louer une maison en 2024 : Quels sont les coûts réels et quelle est la meilleure option ?
Choisir de devenir propriétaire est une grosse décision qui comporte de nombreuses conséquences financières à long terme. En Amérique du Nord, 65% des ménages sont propriétaires versus 35% de locataires. Pour bien des novices de l’immobilier qui n’y connaissent pas grand-chose, beaucoup peuvent se demander c’est quoi la différence en fin de compte entre devenir propriétaire et rester locataire. Ne devons-nous pas payer un montant chaque mois pour nous loger dans les deux cas ?
Évidemment, la majorité de la population comprend le principe, mais encore bien des jeunes peinent à comprendre la différence fondamentale qui existe entre ces deux concepts que sont la location et l’achat. Pour ceux qui ne savent pas quelles sont les différences, les avantages et quelle option choisir entre l’achat et la location, vous trouverez ici toutes les informations dont vous avez besoin. Vous verrez, une fois votre lecture terminée, vous aurez toutes les réponses à vos questions et serez en mesure de faire un choix éclairé.
Vous pensez qu’il faut nécessairement un énorme budget pour acheter une propriété dans la région de Montréal ? Vous pourriez être surpris ! Découvrez notre liste des 12 maisons les moins chères à vendre sur la Rive-Sud de Montréal !
Location vs Achat en 2024 : quelle est la différence exactement ?
Commençons par le plus simple : quelle est la différence entre louer et acheter une propriété ? En fait, la principale différence réside au niveau légal. Lorsque vous êtes locataire, vous ne possédez aucun droit de propriété dans le logement où vous résidez. Le propriétaire vous accorde le droit d’occuper l’appartement en échange d’un montant que vous payez par mois. Ce montant vous donne droit à la jouissance exclusive des lieux et c’est au propriétaire de veiller à ce que le logement soit en bon état lorsque les locataires arrivent.
En tant que locataire, le montant que vous payez chaque mois est appelé un loyer et vous êtes tenu de le verser chaque mois à votre propriétaire (ou à une autre fréquence si convenue). Vous pouvez apporter des modifications mineures à votre logement (peinture, décorations, etc.), mais vous ne pouvez pas apporter de grosses rénovations à moins d’avoir l’autorisation du propriétaire.
Lorsque vous êtes propriétaire, vous détenez l’ensemble des droits de propriété sur l’immeuble en question (usus, fructus, abusus et accessio), ce qui veut dire que vous pouvez en faire ce que vous voulez. Vous pouvez faire des rénovations, vous pouvez l’habiter, vous pouvez le louer, vous pouvez le vendre, etc. Vous en êtes pleinement propriétaire et seuls les règlements municipaux peuvent restreindre l’usage que vous en faites. Pour acheter une propriété, vous devez soit avoir en main le montant total du prix de la propriété, ou encore contracter une hypothèque auprès d’une institution financière. En contractant un prêt hypothécaire, vous devrez payer un montant par mois pour rembourser le prix de la propriété que vous avez payé, ainsi qu’un montant d’intérêt que la banque vous charge pour vous avoir prêté l’argent ayant servi à acquérir votre propriété. On appelle ça un paiement hypothécaire, qui comprend une partie de capital et une partie d’intérêt.
Avez-vous déjà songé à faire un compromis et à acheter un immeuble à logements et à habiter un des logements et louer les autres ? Devenir propriétaire-occupant pourrait être le bon compromis pour vous entre l’achat et la location, car vous pouvez toujours louer votre logement si vous désirez changer de projet, et donc transformer le tout 100% en immeuble à revenus locatifs.
Donc, pour faire ça simple, la location consiste à payer un loyer pour bénéficier du droit d’habiter un logement pendant une période de temps donné, tandis que l’achat consiste à détenir tous les droits de propriété sur un bien immobilier en échange d’un paiement hypothécaire qui comprend une partie de capital et une partie d’intérêt. Le capital que vous remboursez en tant que propriétaire n’est pas de l’argent perdu puisqu’il se soustrait du montant de votre hypothèque, ce qui veut dire que vous payez votre maison. Si vous décidiez de la vendre, vous récupéreriez votre argent. En location, tous les montants que vous payez ne sont pas récupérables.
Quels sont les différents facteurs qui peuvent pousser une personne à choisir la location ?
Au premier coup d’œil, bien des gens peuvent se demander pourquoi quelqu’un choisirait de devenir locataire alors que l’achat lui permet de récupérer du capital à long terme. En fait, il existe de nombreux facteurs qui peuvent expliquer qu’une personne préfère la location à l’achat. En voici quelques-uns :
- Pas assez d’argent pour la mise de fonds
- Mauvais crédit
- Besoin de flexibilité au niveau géographique
- N’aime pas les risques de hausse de taux
- Ne veut pas entretenir une propriété
- N’aime pas le risque de baisse des prix de vente
Certaines personnes n’aiment tout simplement pas être propriétaires en raison des risques associés aux taux hypothécaires et aux prix, ou encore en raison de l’entretien que cela demande. Pour certains, c’est une question d’ordre financier. Ils n’ont pas nécessairement l’argent requis pour la mise de fonds, ou encore ils ont un mauvais crédit. Pour d’autres, ce peut être en raison d’un besoin de flexibilité au niveau géographique. Par exemple, un représentant d’une multinationale qui doit se déplacer couramment et changer de ville tous les ans préférera grandement la location à l’achat, car il peut simplement ne pas renouveler son bail à la fin de l’année s’il est locataire. S’il était propriétaire, il devrait vendre sa propriété chaque année et cela lui coûterait des milliers de dollars en frais, sans compter que cela lui demanderait beaucoup de temps. Ainsi, une personne peut choisir la location pour la flexibilité, pour des raisons financières ou pour des raisons personnelles.
Location vs Achat : les avantages et les inconvénients
LOCATION
| Avantages | Inconvénients |
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ACHAT
| Avantages | Inconvénients |
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Les deux tableaux ci-dessus présentent les avantages et inconvénients d’acheter et de louer une propriété. Ce qu’il faut retenir, c’est que louer une propriété vous permettra d’avoir la paix d’esprit et d’éviter les frais imprévus, puisque c’est le propriétaire qui est responsable des réparations dans votre logement. Vous n’aurez donc qu’à payer votre loyer et vous pourrez rester dans votre logement. Cependant, tous les montants que vous payez s’envolent en fumée et vous ne les reverrez jamais. Votre propriétaire utilise votre argent pour payer le capital et les intérêts de son immeuble. Il s’enrichit donc grâce à votre argent. En devenant propriétaire, vous vous exposez au risque de taux d’intérêt et au risque de baisse du marché. Vous devez également payer tous les frais annuels et les frais d’entretien et de réparation sur la propriété. Cependant, vous êtes pleinement propriétaire de votre maison et vous pouvez en faire ce que vous voulez, par exemple en tirer un revenu, utiliser l’équité sur votre propriété pour financer d’autres acquisitions, et le capital que vous payez dans votre paiement hypothécaire est simplement de l’épargne forcée que vous récupérerez lors de la vente de la propriété.
Acheter une maison en 2024 : les coûts réels associés
Bon, maintenant que vous comprenez quelles sont les différences entre l’achat et la location et que vous avez établi les avantages et les inconvénients de chacun, vous devez désormais comprendre qu’il existe plusieurs frais supplémentaires associés à l’achat d’une propriété. En effet, il ne suffit pas simplement de trouver la bonne propriété, de passer à la banque puis de prendre possession de la maison. Il y a de nombreux frais supplémentaires à payer qu’il faut garder en tête lorsqu’on hésite entre choisir la location et l’achat. Le principal argument que beaucoup de locataires disent est que les coûts réels associés à l’achat d’une propriété sont trop élevés et que la location devient inévitablement la seule option pour eux. Ce n’est pas faux ! En fait, pour devenir propriétaire, il faut avoir un bon crédit, une bonne condition d’emploi ainsi qu’une bonne somme d’argent liquide pour payer les frais et la mise de fonds.
Voici une liste de plusieurs frais à prévoir lorsqu’on songe à acheter une propriété :
La mise de fonds : la mise de fonds est un montant d’argent liquide qui correspond à une proportion du prix d’achat de la propriété. Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous devrez contracter une assurance prêt hypothécaire. Le montant de mise de fonds est déduit du prix de vente et votre hypothèque est alors calculée comme suit : (prix de vente – mise de fonds).
- Frais d’inspection : Une inspection préachat est fortement recommandée et devrait toujours être mentionnée dans l’offre d’achat. Les frais sont d’environ 500$, et viennent avec les conseils d’un expert.
- Frais d’évaluation : Votre institution financière exigera bien souvent à faire évaluer la propriété. Le coût d’une telle opération est de l’ordre de 500$ environ, et permettra de cibler si vous faites une bonne affaire.
- Assurance hypothécaire : Si vous mettez une mise de fonds inférieure à 20%, vous devrez payer une prime d’assurance prêt hypothécaire qui dépend du prix de vente ou de la valeur de la propriété ainsi que du % de mise de fonds.
- Frais de notaire/clôture : Lors du transfert de la propriété, vous devez passer chez le notaire pour conclure la vente et le montant est souvent partagé entre le vendeur et l’acheteur. Il faut généralement calculer 1,5% à 4% du prix de vente.
- Frais d’inscription sur le registre foncier/Droit de mutation : Correspond à un % du prix de vente de la propriété. (Entre 2000-6000$ en moyenne)
- Frais de déménagement : Coûts du transport, des camions, des déménageurs ainsi que du matériel d’emballage. (Coût entre 500-2000$)
- Rénovations : Prévoir un montant pour les réparations, rénovations, etc.
- Et plus encore…
D’ailleurs, est-ce encore possible d’acheter une maison sans mise de fonds au Québec ? Des stratégies existent. Parlez-en avec nos courtiers partenaires.
Louer un logement en 2024 : les restrictions imposées
Du côté d’un logement, en tant que locataire, vous avez des restrictions qui vous empêchent de faire certaines choses. Puisque vous ne détenez pas l’ensemble du droit de propriété, vous pouvez habiter le logement, mais vous ne pouvez pas le louer à court terme sous une formule telle que « Airbnb ». Certains propriétaires, avec des ententes particulières, acceptent que leurs locataires sous-louent leur logement de cette manière, mais ce n’est pas chose courante en ce moment. Vous ne pouvez pas non plus apporter de modifications majeures à l’appartement à moins d’obtenir une permission. Vous devrez également respecter les règlements de l’immeuble vis-à-vis certains équipements, par exemple la présence de barbecue sur les balcons. Vérifiez toujours les règlements de l’immeuble avant de signer un bail afin de vous assurer de connaître toutes les conditions et règles relatives au logement.
Quand vous êtes locataire, vous devez également être conscient que le propriétaire de votre immeuble peut changer, et ainsi aussi la qualité de la gestion et de l’entretien de l’immeuble. Vous n’avez pas de contrôle sur cet aspect de votre vie.
De plus, vous avez un loyer fixe à payer chaque mois, dont le montant peut être augmenté par le propriétaire à la reconduction du bail. Si vous jugez que la hausse du loyer est trop importante, vous pouvez la refuser ou négocier avec le propriétaire. S’il n’y a pas d’entente, vous devrez alors vous adresser au tribunal du logement. Découvrez toutes les règles entourant les hausses de loyer au Québec.
Si on résume le tout, on comprend donc qu’être locataire, c’est accepter d’avoir un peu moins de contrôle sur son environnement de vie, mais souvent au profit d’un coût mensuel total plus bas qu’être propriétaire. Cependant, tous les montants que vous payez vont dans les poches du propriétaire de votre logement, ou aux distributeurs de services que vous payez (Hydro, assureur, câble, etc.).
L’achat d’une propriété : comprendre et calculer son investissement
Maintenant que nous avons fait le tour de ce qui différentie l’achat et la location, beaucoup doivent se demander comment il est possible de faire de l’argent en achetant une propriété. En fait, il existe de 3 sources de rendement en immobilier : le cashflow, la capitalisation et la plus-value. En tant que propriétaire ne tirant pas de revenu de votre propriété, ce qui vous concerne en particulier est la capitalisation et la plus-value. La capitalisation consiste en fait simplement au remboursement de votre hypothèque, ce qui fait en sorte que votre dette devient de moins en moins importante et votre actif devient alors de plus en plus votre propriété. Par exemple, si vous aviez une hypothèque de 225 000$ à l’année 1 et que vous payez du capital chaque année (en plus de vos intérêts), votre hypothèque sera peut-être de 175 000$ à l’année 7, ce qui veut dire que vous avez capitalisé 50 000$ en 7 ans. Si vous vendiez votre propriété le même prix que vous l’avez payé, vous récupéreriez 50 000$. La plus-value, pour sa part, est simplement la prise de valeur de votre propriété. Par exemple, vous achetez la propriété à 250 000$ à l’année 1 et elle connaît une croissance de 2% par an. Elle aura donc une valeur de 287 000$ environ à l’année 7. Vous aurez donc eu une plus-value de 37 000$ en 7 ans. Vous voyez comment ça peut être intéressant. En logement, vous n’auriez pas capitalisé et vous n’auriez pas profité du concept de plus-value. Pour ceux qui désirent calculer leur rendement sur capital investi ainsi que leur rendement en plus-value d’une année à l’autre, voici les deux équations :
Rendement plus-value = (Valeur à l’année X – Prix d’achat) / Valeur à l’année X
Rendement sur capital investi : (Valeur à l’année X – Prix d’achat) / Valeur à l’année X * (1 – (Hypothèque / Valeur))
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Exemple de calcul de rentabilité – Achat d’une maison |
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| Prix d’achat | 400 000$ |
| Valeur actuelle | 450 000$ |
| Gain en capital sur 5 ans | 50 000$ |
| Hypothèque initiale | 320 000$ |
| Hypothèque actuelle | 278 000$ |
| Capitalisation sur 5 ans | 42 000$ |
| Paiement hypothécaire mensuel | 1 689$ |
| Total des paiements sur 5 ans | 101 340$ |
| Intérêt payé sur 5 ans | 60 079$ |
| Résumé : vous avez payé 60 079$ à la banque en intérêt, mais vous avez obtenu 92 000$ en gain en capital et en capital payé sur 5 ans. | |
*Hypothèse d’amortissement 25 ans, taux de 4,00%.
Louer vs acheter : le verdict est… ?
Bon, finalement, quel est le verdict ? En fait, la réponse est simple : si vous avez une bonne situation d’emploi, de bonnes économies et que vous ne voulez pas changer de ville tous les 2 ans, l’achat est de loin préférable à la location. En fait, l’achat est toujours préférable à la location d’un point de vue FINANCIER, puisque les mécanismes de rendement en place vous permettent de capitaliser votre emprunt, d’obtenir une plus-value sur la valeur de votre propriété et de bénéficier d’un cashflow si vous décidez de louer votre propriété. Cependant, si ce que vous recherchez c’est de la flexibilité, la paix d’esprit et un faible niveau de risque, la location est taillée sur mesure pour vous !
L’achat peut être la solution pour vous si :
- Vous cherchez une propriété que vous pouvez personnaliser à 100% selon vos goûts
- Un retour à long terme sur votre investissement via la capitalisation et la plus-value de votre immeuble
- Avez un bon montant d’argent pour la mise de fonds et une solide situation financière
- Un désir de stabilité et d’espace
La location peut être la solution pour vous si :
- Vous cherchez le maximum de flexibilité, et la possibilité de déménager sans contrainte
- Vous voulez une solution de logement simple, abordable et pas compliqué
- Vous n’aimez pas le risque, l’incertitude et la gestion
- Vous ne voulez pas avoir à entretenir une propriété
Donc, l’achat demeurera toujours une option à privilégier d’un point de vue financier, mais les raisons personnelles peuvent affecter votre choix et il est possible que la location soit pour vous une alternative plus intéressante. Choisissez judicieusement et prenez votre décision en vous projetant dans l’avenir, pas seulement en fonction de votre situation actuelle !
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